Mỗi mùa mưa, hình ảnh những con đường TP.HCM biến thành sông không còn xa lạ. Đỉnh triều cường tại trạm Phú An từng đạt 1,74 m ngày 25/01/2023 – mức lịch sử. Trong khi đó, cả thành phố mới chỉ có khoảng 3 nhà máy xử lý nước thải sinh hoạt. Bài toán ngập đã đến lúc cần một tư duy hoàn toàn mới, và dự thảo Quy hoạch TP.HCM 2025–2050 đưa ra lời giải: đô thị bọt biển (sponge city).
Đô thị bọt biển là gì?
Khác với cách tiếp cận truyền thống – bê tông hóa, xây cống lớn để “thoát nước nhanh nhất có thể” ra sông biển – mô hình sponge city vận hành như một miếng bọt biển: hấp thụ, giữ, làm chậm và tái sử dụng nước mưa tại chỗ, rồi thải ra từ từ. Triết lý chuyển từ “thoát nhanh” sang “giữ nước”.
Các cấu phần chính trong định hướng của dự thảo:
- Hành lang xanh – xanh dương dọc các sông Sài Gòn, Đồng Nai, Nhà Bè, Soài Rạp, Thị Vải.
- Hồ điều hòa tích trữ nước mưa, giảm áp lực đỉnh triều.
- Cống kiểm soát triều ngăn nước biển dâng và triều cường.
- Mái xanh (trong vùng TOD được quy đổi hệ số 2:1), mặt phủ thấm nước, công viên đa chức năng.
- Bảo vệ lưu vực sông Đồng Nai – Sài Gòn và hồ Dầu Tiếng như “lá phổi và bể chứa” của vùng.
Vì sao TP.HCM buộc phải đổi cách?
Ba lý do:
- Địa hình trũng thấp và triều cường: đỉnh triều Phú An 1,74 m cho thấy giải pháp cống thoát đơn thuần không đủ.
- Đô thị hóa cao: TP.HCM cũ đô thị hóa 77,7%, Bình Dương ~84%. Bê tông hóa càng nhiều, nước càng không có chỗ thấm.
- Biến đổi khí hậu và nước biển dâng đe dọa toàn bộ vùng ven biển dài ~425 km.
Tác động đến bất động sản
Đây là điểm nhà đầu tư cần chú ý:
- Khu vực áp dụng tốt sponge city (có hồ điều hòa, hành lang xanh, hạ tầng thoát nước hiện đại) sẽ giảm rủi ro ngập, tăng chất lượng sống và giá trị bền vững.
- Vùng trũng chưa được đầu tư hạ tầng giữ nước vẫn tiềm ẩn rủi ro ngập – định giá phải chiết khấu rủi ro này.
- Bất động sản ven các hành lang xanh – xanh dương vừa hưởng cảnh quan vừa hưởng hạ tầng chống ngập.
Hàm ý đầu tư
- Ưu tiên dự án có cam kết hạ tầng thoát nước và không gian xanh rõ ràng trong hồ sơ quy hoạch.
- Thận trọng với đất giá rẻ vùng trũng chưa rõ lộ trình đầu tư sponge city.
- Theo dõi vị trí các hồ điều hòa và cống kiểm soát triều – chúng định hình lại “bản đồ an toàn” của thành phố.
Khuyến cáo: Định hướng đô thị bọt biển nằm trong dự thảo quy hoạch đang lấy ý kiến, chưa được phê duyệt. Vị trí cụ thể các hồ điều hòa, cống kiểm soát triều chưa được chốt. Nhà đầu tư không nên dùng kỳ vọng “sẽ có hạ tầng chống ngập” làm căn cứ định giá chắc chắn cho đất vùng trũng.
Dự án TT Genesis là một trong những dự án nằm trên tâm điểm phát triển phía nam của TP.HCM.
